5月10日，記者從西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，針對(duì)5月9日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，該局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人做了解讀。
Q
《通知》出臺(tái)的背景是什么？
A
為認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，結(jié)合西安市市場(chǎng)情況，穩(wěn)妥推進(jìn)消化存量、優(yōu)化增量的政策措施，更好滿足人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
Q
住房限購(gòu)政策有何變化？
A
全面取消西安市住房限購(gòu)措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住房、二手住房不再審核購(gòu)房資格。原住房限售政策未作調(diào)整。
Q
購(gòu)房意向登記、公證搖號(hào)選房規(guī)則有何變化？
A
為確保住房銷售公正、公開(kāi)，西安市實(shí)施購(gòu)房登記和公證搖號(hào)的區(qū)域保持不變，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際，對(duì)部分流程、規(guī)定進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，《通知》出臺(tái)后開(kāi)展住房意向登記的項(xiàng)目，有以下三方面的調(diào)整：一是商品住房項(xiàng)目銷售時(shí)，登記家庭數(shù)量與住房房源數(shù)量比例低于1.5:1的，不再實(shí)施公證搖號(hào)，由企業(yè)按程序開(kāi)展自行銷售。二是建筑面積大于144平方米（含）的住房在搖號(hào)選房時(shí)不再實(shí)施“剛需優(yōu)先”，小于144平方米的住房按照原規(guī)則實(shí)施“剛需優(yōu)先”。三是縮短搖號(hào)選房公示時(shí)間。為提高公證搖號(hào)銷售效率，搖號(hào)名單公示、搖號(hào)結(jié)果公示、選房結(jié)果公示的時(shí)間均由3天縮短為1天（具體應(yīng)不少于24小時(shí)）。
Q
為什么支持車位與住宅同步銷售，同步公示銷售價(jià)格、銷售方案？
A
車位是群眾居住生活的重要配套。在購(gòu)房時(shí)同步公示車位價(jià)格及相關(guān)銷售信息，是西安市持續(xù)推進(jìn)商品房銷售公開(kāi)透明的重要舉措，有利于群眾在選購(gòu)商品住房時(shí)綜合考慮。具體實(shí)施中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在購(gòu)房登記時(shí)發(fā)布的銷售公告中，公布本批次住房對(duì)應(yīng)的車位數(shù)量、價(jià)格、交付日期等信息。
Q
如何理解允許企事業(yè)單位、社會(huì)主體購(gòu)買住房？
A
鑒于當(dāng)前住房供需關(guān)系平衡穩(wěn)定，針對(duì)單位購(gòu)買住房作為員工宿舍等實(shí)際需要，在不影響居民家庭優(yōu)先購(gòu)買權(quán)利的情況下，《通知》明確：允許企事業(yè)單位、社會(huì)主體購(gòu)買二手住房以及居民家庭登記選房后的剩余新建商品住房。同時(shí)，《通知》提出鼓勵(lì)企事業(yè)單位、社會(huì)主體租賃或者購(gòu)買相對(duì)集中的二手住房，用于運(yùn)營(yíng)民宿等，旨在盤活閑置住房資源，打造多元化住房市場(chǎng)。
Q
在支持房地產(chǎn)企業(yè)融資方面有哪些措施？
A
按照住建部要求，建立健全西安市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，加快推進(jìn)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效，對(duì)符合“白名單”要求的合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目積極給予資金支持，切實(shí)保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。
Q
如何理解對(duì)不計(jì)容的地下車位、人防工程等在土地出讓金分?jǐn)倳r(shí)不計(jì)算金額？
A
前期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)各類型房地產(chǎn)的成本前期預(yù)算和后期決算時(shí)，涉及土地出讓金分?jǐn)?，存在?jì)算不準(zhǔn)確的情況，會(huì)對(duì)企業(yè)的投資及經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響?！锻ㄖ访鞔_，不計(jì)容的地下車位、人防工程等不再分?jǐn)偼恋爻鲎尳?，便于房地產(chǎn)企業(yè)更加準(zhǔn)確地開(kāi)展成本核算，準(zhǔn)確計(jì)算各類應(yīng)繳稅費(fèi)。
Q
如何推進(jìn)住房“以舊換新”、鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理降低費(fèi)用？
A
為更好滿足居民換購(gòu)需求，支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)，與“賣舊買新”的居民簽署協(xié)議，開(kāi)展賣舊買新?lián)Q房活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)意向房源設(shè)定“解約保護(hù)期”，中介機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)換房人舊房出售，縮短賣房周期。在協(xié)議約定期限內(nèi)舊房未售出的，開(kāi)發(fā)企業(yè)和換房人按約定解除協(xié)議并無(wú)條件退款。在活動(dòng)開(kāi)展中，將組織相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)在居民購(gòu)買新房?jī)r(jià)款、二手房交易傭金等方面提供優(yōu)惠方案?！耙耘f換新”活動(dòng)將試行開(kāi)展，并不斷完善有關(guān)優(yōu)惠政策措施，促進(jìn)一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。
Q
如何理解企業(yè)自持租賃住房可轉(zhuǎn)為商品住房上市交易？
A
2021年期間，西安市部分區(qū)域新出讓的商品住宅用地在“招拍掛”時(shí)約定了一定比例（5%至10%）的企業(yè)自持租賃住房，要求企業(yè)自持年限不低于10年。為提振企業(yè)投資信心，提高資金流動(dòng)性，《通知》明確，原土地出讓合同中約定的企業(yè)自持租賃住房，由企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)住建、資源規(guī)劃部門審核后，可轉(zhuǎn)為商品住房上市交易。
Q
公積金貸款的首付比例有何變化？
A
《通知》明確，首次使用住房公積金貸款購(gòu)房的，首付比例不低于20%；結(jié)清首次住房公積金貸款后，再次使用住房公積金貸款購(gòu)房的，首付比例不低于25%。以上規(guī)定取消了對(duì)房屋建筑面積144平方米以上提高首付比例的要求。如居民家庭申請(qǐng)組合貸款購(gòu)房，首付比例需同時(shí)滿足住房公積金貸款和商業(yè)貸款的要求。商業(yè)貸款和公積金貸款最低首付比例不同時(shí)，取高值確定首付比例。
Q
二孩及以上多子女家庭使用住房公積金貸款購(gòu)房有何優(yōu)待政策？
A
《通知》明確，多子女家庭使用公積金貸款購(gòu)買住房的，貸款最高額度在現(xiàn)行信貸政策基礎(chǔ)上提高至1.2倍。即單繳存職工多子女家庭最高貸款額度提高至78萬(wàn)元，雙繳存職工多子女家庭最高貸款額度提高至102萬(wàn)元。
適用該政策的多子女家庭，是指具有合法婚姻關(guān)系，依法撫養(yǎng)至少有一個(gè)未成年子女的二孩及以上家庭；有離異婚史的，以撫養(yǎng)權(quán)核定子女?dāng)?shù)量。多子女家庭申請(qǐng)公積金貸款需提高額度的，提供可證明生育關(guān)系或依法撫養(yǎng)關(guān)系的材料：戶口簿、《出生醫(yī)學(xué)證明》、收養(yǎng)登記證、法院判決書(shū)或離婚協(xié)議等。
Q
申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買二手住房的貸款年限有何變化？
A
《通知》明確，申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買二手住房的，房屋建成年限不超過(guò)30年，貸款期限與房屋建成年限之和延長(zhǎng)至不超過(guò)40年。需注意以下事項(xiàng)：1.房屋建成年限，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)證）測(cè)圖時(shí)間或評(píng)估報(bào)告中房屋建成時(shí)間至貸款申請(qǐng)時(shí)間的最高值認(rèn)定。2.房屋建成年限超過(guò)30年的不予受理。3.房屋建成年限不超過(guò)30年的，最高可貸款年限=40年-房屋建成年限。
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