一、建設用地的概念

建設用地通常是指用于建造建筑物，構筑物的土地，利用的是土地的承載力，是把土地作為生產(chǎn)基地，生活場所，而不是以取得生物產(chǎn)品為主要目的的用地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通設施用地、軍事設施用地等。

建設用地有廣義和狹義之分。狹義的建設用地是指通過工程的手段，為人類的生產(chǎn)、生活和一切社會經(jīng)濟活動提供操作場地和建筑空間的土地；廣義的建設用地則是指一切不以取得生物產(chǎn)品為主要目的的土地，包括已利用土地中的所有非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，如采礦業(yè)中露天開采需要的土地、地下開采采空區(qū)塌陷引起地面下沉不能繼續(xù)耕種的土地等。

建設用地與農(nóng)業(yè)用地，在土地利用的相互關系上，存在著顯著的、本質(zhì)的差別。建設用地利用的結果，基本上是以非生態(tài)附著物的形式，如建筑物、道路、橋梁等存在于土地上；農(nóng)業(yè)用地則是依賴于土地的肥力，直接從耕作層中生產(chǎn)農(nóng)作物，它對土壤、氣候等自然條件有十分嚴格的要求，具有生態(tài)利用性。因此，肥力低的土地難以用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，但可以作為建設用地，甚至可能是優(yōu)質(zhì)建設用地。

二、建設用地的特點

相對于農(nóng)用地和未利用地而言，建設用地主要具有以下特點：

（一）建設用地的高度集約性

與農(nóng)用地相比，建設用地占地面積較小，但單位用地面積上所投放的勞動和資本比農(nóng)用地要高得多，單位土地面積的直接經(jīng)濟產(chǎn)出也比農(nóng)用地要高出很多，屬于高度集約的土地利用。因而建設用地可以通過投入更多的勞動和資本來替代較為稀缺的土地資源，節(jié)約集約利用土地，緩解土地供需緊張的矛盾。

（二）建設用地利用逆轉的困難性

一般來講，農(nóng)業(yè)用地轉變?yōu)榻ㄔO用地較為容易，只要地質(zhì)條件符合工程建設的要求，再加以必要的開發(fā)和配套建設就可以變?yōu)榻ㄔO用地。但建設用地轉為農(nóng)用地則不同，建設用地是以利用土地的承載力為主，其上的建筑物和構筑物一旦建成就可以使用很長的年限，土地的用途較為穩(wěn)定。正因如此，土地作為建設用地后想再轉變?yōu)檗r(nóng)用地就非常困難（即使可以，也要付出極大的代價）。因此，在決定將農(nóng)用地轉為建設用地前要十分謹慎，應充分論證，科學決策，嚴格控制農(nóng)用地轉為建設用地。

（三）建設用地的持續(xù)擴張性

隨著經(jīng)濟社會的不斷向前推進，人口的增加和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化速度提高，建設用地呈現(xiàn)出快速擴張的態(tài)勢。其擴張的對象是城鎮(zhèn)周邊的土地，因此對農(nóng)業(yè)構成了威脅。建設用地的擴張是持續(xù)增加的，而土地的供應卻是有限的，以有限的土地供給滿足持續(xù)增加的需求，這就要求我們要認真考慮如何更加有效地以有限的供應去滿足持續(xù)增加建設用地的需求。

（四）建設用地的再生性

建設用地能夠從現(xiàn)有的利用中經(jīng)過再開發(fā)手段重新作為新的建設用地，比如舊城改造、低效地開發(fā)等。充分發(fā)揮和利用建設用地能再生的特性，才有可能使人們在建設用地需求不斷增長的情況下，從不斷開發(fā)的過程中，獲得越來越多的操作場地和操作空間。

（五）建設用地位置的特殊性

農(nóng)用地在利用的時候，更多考慮的是其光溫條件和土壤肥力因素，而建設用地則不同。選擇建設用地，位置十分重要，也可以說位置決定了建設用地的價值，如商業(yè)用地多配置在交通便捷、人口密集、地質(zhì)條件良好的城市繁華地段。當然，位置的優(yōu)劣只是一個相對的概念，譬如臨街的土地對于商業(yè)服務來說是很好的位置，但對居住來說可能并非最佳選擇。

（六）建設用地的非生態(tài)利用性

建設用地是以土地的非生態(tài)附著物為主要利用方式，土地對于建設來說，是發(fā)揮地基和場所的作用，這一特性決定了在選擇建設用地時，主要是考慮土地的非生態(tài)因素，而對于土地肥力等生態(tài)因素關系不大。因此，在建設用地與農(nóng)用地發(fā)生爭地矛盾時，應把土壤質(zhì)量好的土地優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)。

（七）建設用地的空間性與實體性

建設用地是整個建筑工程的一部分，整個建筑工程可用單層形式平攤在地面上，也可以用多層、高層、超高層建設的形式豎立于地面上，或向下發(fā)展，建立地下商場、地下鐵路等，也就是說建設用地使用權可以在地表、地上、地下設立。建設用地的空間性決定了建設用地的高效利用和集約節(jié)約利用。

建設用地的實體性是指建設用地具有固定的形狀，是一個工程實體，一旦形成就能直接為人類建設活動服務。建設用地的實體性是通過“營造結果”形成多種具有固定形狀的工程實體如建筑物，道路，機場等。

三、建設用地的分類

不同的分類標準，可以將將建設用地分為不同的類型。

（一）按附著物性質(zhì)分類，可分為：

1．建筑物用地。所謂建筑物，是指人們在內(nèi)進行生產(chǎn)、生活或其他活動的房屋或場所。如工業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑等；

2．構筑物用地。所謂構筑物，是指人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)、生活或其他活動的建筑物。如道路、水塔、煙囪、棧橋、堤壩、擋土墻等。

建筑物和構筑物又統(tǒng)稱建筑，因此，國外和我國港臺地區(qū)又將建設用地稱為建筑用地。這種分劃有時從地域上很難劃分清楚，如在同一區(qū)域內(nèi)，既有建筑物，又有構筑物，還包括一部分空地或綠化用地，這都屬于建設用地。

（二）按建設用地的具體利用用途分類，可分為：(點擊鏈接閱讀：發(fā)布 | 新版土地用途分類國標發(fā)布實施：有哪些新變化？附土地用途分類新國標全文)

1．商業(yè)、服務業(yè)用地：含商業(yè)、服務業(yè)、金融、保險、娛樂康體等設施用地；

2．工礦用地：指用于工業(yè)生產(chǎn)、倉儲、采礦、堆場等的用地；

3．居住用地：指用于居民居住的商品住宅、經(jīng)濟適用住房、租賃性住房、宿舍等各類居住建筑用地；

4．交通用地：指用于機場、鐵路、公路、港口、航道等的用地；

5．公共管理與公共服務用地：指用于行政、文化、教育、體育、衛(wèi)生、社會福利設施、宗教、文物等機構和設施的用地；

6．軍事用地：指用于各類軍事設施和機構的用地。

（三）按經(jīng)營性質(zhì)分類，可分為：

1.經(jīng)營性建設用地。指用于經(jīng)營性質(zhì)的建設用地，如工業(yè)、商業(yè)服務業(yè)、居住、娛樂、旅游等用地；

2.非經(jīng)營性用地。指用于非經(jīng)營性質(zhì)的建設用地，包括公共設施用地和公益事業(yè)用地等。

（四）按土地所有權分類，可分為：

1．國有建設用地。指屬于國家所有即全民所有的用于建造建筑物構筑物的土地，包括城市市區(qū)的土地、鐵路、公路、機場、國有企業(yè)、港口等國家所有的建設用地；

2．集體所有建設用地。包括農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)、鄉(xiāng)村辦企業(yè)使用農(nóng)民集體所有土地中的建設用地。

（五）按建設用地服務的產(chǎn)業(yè)類型，可分為：

1．非農(nóng)建設用地：指一切非農(nóng)業(yè)用途的建設用地。如城鎮(zhèn)、工礦、交通、水利、村莊、鄉(xiāng)企等用地；

2．農(nóng)業(yè)建設用地，廣義建設用地，實際是設施農(nóng)用地：農(nóng)業(yè)建設用地指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要或規(guī)定用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配套的工程用地，如作物的暖房、育秧室、農(nóng)用水泵、晾曬場、看護房、農(nóng)村道路等建設所需使用的土地，用途管制上仍是農(nóng)用地。

（六）按建設用地的來源分類，可分為：

（1）新增建設用地，指新近某一時點以后由其他非建設用地轉變而來的建設用地；

（2）存量建設用地，指新近某一時點以前已有的建設用地。

（七）按建設用地的使用期限分類，可分為：

1．永久性建設用地，是指建設用地一經(jīng)使用后就不再恢復原來狀態(tài)的土地；

2．臨時建設用地，是指在實施過程中，需要臨時性使用的土地。

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