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城市是現(xiàn)代化的重要載體，是人民群眾高品質(zhì)生活的重要空間。城市更新，是指在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展接近成熟期時，通過維護、整建、拆除、完善公共資源等合理的新陳代謝方式，對城市空間資源重新調(diào)整配置，使之更好滿足人們的期望需求，更好適應經(jīng)濟社會發(fā)展實際。

住房和城鄉(xiāng)建設部數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國已實施城市更新項目超6.6萬個，累計完成投資2.6萬億元，城市更新行動實施帶來的綜合性成效逐步顯現(xiàn)。

制度框架日益完善

有序推進城市更新，是當前和今后一個時期的重要工作。黨的二十大報告提出，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，建設宜居、韌性、智慧城市。

黨的二十屆三中全會通過的《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》明確要求，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，加強地下綜合管廊建設和老舊管線改造升級，深化城市安全韌性提升行動。

國務院出臺的《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》中明確，實施城市更新和安全韌性提升行動。發(fā)展方向是以人口規(guī)模大密度高的中心城區(qū)和影響面廣的關鍵領域為重點，深入實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，特別是抓好城市地下管網(wǎng)等“里子”工程建設，加快補齊城市安全韌性短板，打造宜居、韌性、智慧城市。重點任務包括推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造，加強城市洪澇治理，實施城市生命線安全工程，推進綠色智慧城市建設。

住房城鄉(xiāng)建設部有關負責人介紹，6.6萬多個已實施的城市更新項目中，圍繞既有建筑改造利用，目前已改造78億平方米。全國已實施完整社區(qū)建設項目2900多個，精準補齊“一老一幼”設施3500多個，更新改造老廠區(qū)、老商業(yè)街區(qū)等2600多個，建設和改造醫(yī)療、體育、教育、文化設施近1.5萬個，改造城市燃氣等各類管道約10萬公里，修復城市破損山體4.97萬平方米，新建和改造城市綠地3.4萬公頃。

據(jù)悉，2024年，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬個。1月份至6月份，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.3萬個。分地區(qū)看，江蘇、遼寧、山東、河北、江西、浙江、青海、重慶、貴州、湖南10個地區(qū)開工率超過70%。

該負責人介紹，目前，全國已有400多個城市成立城市更新工作領導小組，84個城市出臺管理辦法，300多個城市編制城市更新專項規(guī)劃，城市更新的工作組織機制和制度政策框架日益完善。

建設模式更趨多元

一段時間以來，眾多城市因地制宜探索完善城市更新項目組織機制、實施模式、支持政策、技術方法等，城市更新取得積極進展。

既有建筑更新，讓建筑更加綠色、節(jié)能。北京市中國建筑科學研究院建筑光伏零碳改造項目利用光伏主導的低碳技術對該建筑實施全面改造，實現(xiàn)零碳運行目標，基本實現(xiàn)能源全年自平衡。采用自發(fā)自用、余電上網(wǎng)模式，光伏發(fā)電與建筑用電基本同頻、同步，光伏消納比例高，多余發(fā)電供給園區(qū)，實測每年可節(jié)約電費22萬元，投資回收期6.5年，經(jīng)濟收益良好。

老舊小區(qū)改造讓居民生活環(huán)境煥然一新，也讓小區(qū)獲得更好的管理和服務。北京市昌盛園社區(qū)老舊小區(qū)改造項目將原來分散的21個小區(qū)合并為1個小區(qū)，整體改善區(qū)域環(huán)境，實現(xiàn)組織力量、空間功能、服務管理等多重提升。改造過程中，堅持先拆違建后提升。采取地毯式摸排、走親式入戶、車輪式談判等工作方式推進拆違工作，僅用62天，500余處私搭亂建、1000延米內(nèi)部分隔圍墻全部“零補償”拆除，為社區(qū)改造清除障礙、打牢底盤。改造中還整合引入物業(yè)管理，動員21家樓院產(chǎn)權(quán)單位移交土地管理權(quán)，組織業(yè)主表決將21個獨立樓院合并為一個物業(yè)管理區(qū)域，公開招標引入物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一管理。

完整社區(qū)建設讓百姓生活更加便利豐富。浙江省杭州市濱江區(qū)繽紛完整社區(qū)更新項目將3個社區(qū)原有小散空間集中統(tǒng)籌，整合配套服務空間1.17萬平方米，打造以“鄰聚里”為核心的繽紛會客廳、繽紛食堂等9大服務設施，形成高度集成的“5分鐘、15分鐘生活服務圈”，提升公共服務設施利用率。同時，按照小區(qū)提升改造“綜合改一次”目標，完成了小區(qū)內(nèi)污水零直排、二次供水改造等項目，安裝電動汽車充電樁2241個，加裝電梯165套。

活力街區(qū)讓老工業(yè)區(qū)煥發(fā)新生機。北京市首鋼老工業(yè)區(qū)（北區(qū)）更新項目堅持“能保則保、能用則用”原則，加強工業(yè)遺存保留修繕，跳出房地產(chǎn)開發(fā)的老路子，打造首都城市復興新地標。在改造過程中，優(yōu)化片區(qū)規(guī)劃指標統(tǒng)籌實施方式，編制首鋼北區(qū)綜合實施方案，探索規(guī)劃指標片區(qū)整體統(tǒng)籌、地塊彈性控制工作路徑。探索靈活供地方式，制定實施首鋼老工業(yè)區(qū)改造調(diào)整和建設發(fā)展意見，按照新規(guī)劃用途和產(chǎn)業(yè)類別可采取協(xié)議出讓、劃撥等多種供地方式。

與此同時，城市功能完善、城市基礎設施更新改造、城市生態(tài)修復、城市歷史文化保護傳承等也都是城市更新的重要內(nèi)容。城市更新讓我們的城市更加美好，百姓生活更加宜居。

投融資機制更加靈活

城市更新資金從何而來，各方都很關注。海南省瓊海市博鰲近零碳示范區(qū)項目探索市場參與機制，打通近零碳示范區(qū)建設的技術環(huán)節(jié)和運營環(huán)節(jié)，通過公開招選方式積極引入社會資本，社會投資占比達76%，探索出市場投資與經(jīng)營回報相聯(lián)動的實施模式。

重慶市紅育坡片區(qū)老舊小區(qū)改造項目吸引社會資本參與。由國有企業(yè)和社會資本共同成立項目公司，項目公司出資2000萬元，爭取銀行貸款7400萬元、區(qū)級財政資金400萬元，通過挖掘片區(qū)、社區(qū)、小區(qū)的閑置資源、資產(chǎn)再利用，以及停車、農(nóng)貿(mào)、商超、廣告、保潔等資源“造血點”，實現(xiàn)可持續(xù)運營、盈利還款。

在廣東省深圳市元芬新村城中村有機更新項目中，引入社會資本開展長期躉租。在政府主導綜合整治工程基礎上，由民營企業(yè)與元芬社區(qū)股份公司開展戰(zhàn)略合作，通過對元芬新村整村統(tǒng)租改造的方式，積極參與整體規(guī)劃，投入資金進行樓棟安全改造、整村風貌提升、公共廣場等便民設施改造，并持續(xù)提供專業(yè)物業(yè)管理與運營服務。

住房城鄉(xiāng)建設部有關負責人介紹，圍繞城市更新投融資機制，各地創(chuàng)新市場化投融資模式，努力打通實施城市更新的“源頭活水”，13個省設立了專項資金對城市更新重點領域項目給予獎補，國開行向27省56市的實施主體承諾授信6150億元、發(fā)放貸款1455億元，25個城市設立了城市更新基金，總資金規(guī)模達4400億元。

住房城鄉(xiāng)建設部建筑節(jié)能與科技司副司長汪科表示，各地要積極探索由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，植入新業(yè)態(tài)新功能，實現(xiàn)城市更新的可持續(xù)發(fā)展。住房城鄉(xiāng)建設部將結(jié)合當前各地在推進城市更新中的堵點難點問題，有針對性地開展試點，推出一系列可復制可推廣的經(jīng)驗，引導各地因地制宜、量力而行、盡力而為地推進城市更新工作。

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