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對于高層建筑外墻裝飾層脫落導(dǎo)致的人員傷亡結(jié)果

誰該承擔(dān)法律責(zé)任呢？

中國物業(yè)管理協(xié)會法律政策工作委員會委員王兵分析，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年。開發(fā)商作為小區(qū)的建設(shè)單位，應(yīng)確保其交付的房屋符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，如果因其交付的房屋存在質(zhì)量問題，導(dǎo)致外墻脫落造成人員傷亡的，則開發(fā)商應(yīng)對此承擔(dān)賠償責(zé)任。也就是說，在保修期限內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)對因質(zhì)量問題導(dǎo)致的外墻脫落事故負(fù)責(zé)。

根據(jù)民法典的規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。

北京理工大學(xué)民法典研究中心主任孟強(qiáng)認(rèn)為，高層建筑的管理人或使用人有義務(wù)對建筑物進(jìn)行定期維護(hù)和檢查，確保其安全性，如果未履行這一職責(zé)而導(dǎo)致?lián)p害發(fā)生，管理人或使用人將承擔(dān)責(zé)任。

“高層建筑的外墻屬于共有部分，屬于全體業(yè)主共有，如果沒有將管理權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，則由全體業(yè)主共同管理，承擔(dān)維修責(zé)任和安全責(zé)任，在這種情況下，外墻脫落造成的人身傷害應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)法律責(zé)任。”孟強(qiáng)說。

實(shí)踐中，管理人一般為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，即由全體業(yè)主通過雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》將管理權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為建筑管理人對建筑內(nèi)的公共設(shè)施及共有部分負(fù)有維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)。

“在外墻脫落事故中，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行相關(guān)義務(wù)，例如未按實(shí)際需要對外墻進(jìn)行大修或未能及時(shí)進(jìn)行外墻隱患排查，則難以證明其已盡到管理責(zé)任，從而需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠證明其已經(jīng)盡到了管理責(zé)任，例如定期進(jìn)行外墻檢查和維護(hù)，并及時(shí)處理發(fā)現(xiàn)的問題，則可能不需要承擔(dān)責(zé)任。但如果物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)外墻存在問題而不處理或不發(fā)動業(yè)主籌集資金進(jìn)行維修，則仍需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”王兵說。

針對高層建筑外墻脫落問題，國內(nèi)不少地方已經(jīng)開始進(jìn)行治理。

2022年9月，安徽省阜陽市房屋管理局下發(fā)《關(guān)于開展建筑外墻脫落專項(xiàng)治理工作的通知》，要求各區(qū)相關(guān)部門對既有建筑外墻脫落安全隱患進(jìn)行排查整治。

2024年3月，江西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于加緊落實(shí)城市既有民用建筑外立面脫落安全隱患安全防治措施的緊急通知》，要求各市相關(guān)部門按照技術(shù)手冊做好既有民用建筑外立面脫落安全隱患專項(xiàng)排查整治工作。在此之前，江西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等聯(lián)合印發(fā)《全省城市既有民用建筑外立面脫落安全隱患專項(xiàng)整治工作方案》。

還有地方出臺了專門的規(guī)范性文件。2024年1月1日起施行的《成都市房屋建筑外墻質(zhì)量安全維護(hù)管理辦法》明確：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)以及合同約定，承擔(dān)保修期間房屋建筑外墻質(zhì)量缺陷的保修和治理責(zé)任。保修期滿后，業(yè)主為房屋使用安全責(zé)任人，履行建筑外墻維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。

對于如何治理高層建筑外墻脫落問題，受訪專家一致認(rèn)為，需要從法律法規(guī)和基層社區(qū)治理相結(jié)合的層面來尋求解決之道，既要依法依規(guī)明確高層建筑外墻檢查和維修的責(zé)任主體，又要構(gòu)建動態(tài)監(jiān)管體系，特別是建立定期“體檢”和維修制度，還要提升小區(qū)治理水平。

孟強(qiáng)認(rèn)為，所有人、管理人或使用人需要采取一系列預(yù)防措施，確保建筑和設(shè)施的安全，首先確保所有外立面裝飾的安裝、使用和維護(hù)都符合最新的建筑安全標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范，這就要選擇有資質(zhì)的、專業(yè)的機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行安裝，還應(yīng)當(dāng)選擇質(zhì)量合格的材料。安裝之后，所有人、管理人或使用人要加強(qiáng)定期檢查與維護(hù)，尤其是對建筑外立面的固定點(diǎn)、連接件和支撐結(jié)構(gòu)，以識別任何潛在的損壞或老化跡象，要制作維護(hù)和檢查記錄，包括檢查日期、發(fā)現(xiàn)的問題和采取的糾正措施。

在王兵看來，定期檢查同樣非常重要，定期對建筑物外立面進(jìn)行檢查，特別是在惡劣天氣或自然災(zāi)害后，檢查外立面的完整性和安全性。此外還要及時(shí)維修，如果發(fā)現(xiàn)大面積空鼓、異常變形或脫落等現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)采取修復(fù)措施。

北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用科技學(xué)院教授李凌表示，增強(qiáng)社會公眾對建筑安全的意識，可以通過宣傳教育提高公眾對建筑外立面安全的關(guān)注，增強(qiáng)對潛在危險(xiǎn)的識別能力，減少冒險(xiǎn)行為。

“政府部門應(yīng)制定更加嚴(yán)格的建筑外立面裝飾的安全規(guī)范，明確責(zé)任主體，確保施工單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格遵守。”李凌說，還要加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)的執(zhí)行力度，對違反建筑安全規(guī)定的行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，提高違法者的成本。

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